O potencial de crescimento do mercado imobiliário brasileiro atraiu a atenção de mais um fundo de private equity internacional, o JER Partners, braço da Robert Companies, que abriu seu escritório brasileiro no final de maio deste ano e já está prospectando investimentos no País. Para liderar sua atuação no País, o fundo contratou Roberto Perroni, que atua há mais de duas décadas nesse segmento. Perroni exercia o cargo de diretor-superintendente da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário.
No ano passado, o setor imobiliário destacou-se em atração de investimentos de private equity. Estudo da PricewaterhouseCoopers (PWC) mostra que, em 2007, houve 21 investimentos de private equity em shopping centers e 16 em construção. No ano anterior, foram apenas um em shopping centers e 13 em construção. Para este ano, a previsão é de expansão. Isso porque a janela de oportunidades para a captação de recursos com ofertas públicas de ações, que se abriu para as companhias do setor em 2006 e 2007, fechou, avalia o executivo.
O Brasil e a América Latina foram escolhidos como principais mercados de expansão da JER, que no início maio abriu seu escritório no México, também sob o comando de Perroni. O alvo do fundo no Brasil são os segmentos residencial e de shopping centers. O montante a ser investido, porém, Perroni não revela Atualmente o fundo está presente nos Estados Unidos, Europa e Rússia, com investimentos totais de US$ 4,5 bilhões. O próximo passo será ir para o Oriente e para a Ásia.
Momento especial
O momento especial do mercado imobiliário na América Latina pautou a escolha do fundo, que privilegiou a região antes de mercados emergentes de forte crescimento econômico como a China e a Índia. Vários motivos pesaram nessa escolha. A crise do subprime, que reduziu o crédito imobiliário no mercado internacional, foi bem pesada.
O crédito, fator fundamental na expansão do setor, ficou escasso com a crise, reduzindo o apetite por investimentos nas regiões afetadas. Na América Latina, o risco de acontecer o mesmo que nos EUA é muito pequeno, afirma Perroni. No Brasil, ele praticamente inexiste. "Aqui os bancos financiam com muita cautela e os valores nunca atingem 100% do valor do imóvel. Os financiamentos são de 80% do valor do imóvel. Com isso, o imóvel continua sendo boa garantia."
A cautela não afetou as boas condições de financiamento no Brasil, que junto com a demanda estão atraindo os private equity. Há uma diferença brutal entre o que havia antigamente e o que acontece hoje no crédito imobiliário brasileiro. Mudaram os prazos, as taxas e o relacionamento entre as incorporadoras e os bancos. "A situação é favorável ao ponto de muitos clientes que vão aos shows rooms descobrirem que as condições de financiamento permitem comprar um imóvel muito maior do que pretendiam", lembra o executivo.
Até 2004, os bancos não trabalhavam com as incorporadoras; os juros eram de IGP-M mais 12%, as incorporadoras ofereciam crédito direto de só até três anos. Agora, bancos e incorporadoras trabalham juntos; os prazos de financiamento chegam a 30 anos e as taxas são TR (inferior ao IGP-M), mais juros de 9% a 12% ao ano. "As condições de financiamento estão levando pessoas a adiarem a compra do carro novo para comprar um imóvel. Diluída pelo alongamento dos prazos de financiamento, a mensalidade que vai pagar pelo carro fica igual à do apartamento."
No ano passado, o setor imobiliário destacou-se em atração de investimentos de private equity. Estudo da PricewaterhouseCoopers (PWC) mostra que, em 2007, houve 21 investimentos de private equity em shopping centers e 16 em construção. No ano anterior, foram apenas um em shopping centers e 13 em construção. Para este ano, a previsão é de expansão. Isso porque a janela de oportunidades para a captação de recursos com ofertas públicas de ações, que se abriu para as companhias do setor em 2006 e 2007, fechou, avalia o executivo.
O Brasil e a América Latina foram escolhidos como principais mercados de expansão da JER, que no início maio abriu seu escritório no México, também sob o comando de Perroni. O alvo do fundo no Brasil são os segmentos residencial e de shopping centers. O montante a ser investido, porém, Perroni não revela Atualmente o fundo está presente nos Estados Unidos, Europa e Rússia, com investimentos totais de US$ 4,5 bilhões. O próximo passo será ir para o Oriente e para a Ásia.
Momento especial
O momento especial do mercado imobiliário na América Latina pautou a escolha do fundo, que privilegiou a região antes de mercados emergentes de forte crescimento econômico como a China e a Índia. Vários motivos pesaram nessa escolha. A crise do subprime, que reduziu o crédito imobiliário no mercado internacional, foi bem pesada.
O crédito, fator fundamental na expansão do setor, ficou escasso com a crise, reduzindo o apetite por investimentos nas regiões afetadas. Na América Latina, o risco de acontecer o mesmo que nos EUA é muito pequeno, afirma Perroni. No Brasil, ele praticamente inexiste. "Aqui os bancos financiam com muita cautela e os valores nunca atingem 100% do valor do imóvel. Os financiamentos são de 80% do valor do imóvel. Com isso, o imóvel continua sendo boa garantia."
A cautela não afetou as boas condições de financiamento no Brasil, que junto com a demanda estão atraindo os private equity. Há uma diferença brutal entre o que havia antigamente e o que acontece hoje no crédito imobiliário brasileiro. Mudaram os prazos, as taxas e o relacionamento entre as incorporadoras e os bancos. "A situação é favorável ao ponto de muitos clientes que vão aos shows rooms descobrirem que as condições de financiamento permitem comprar um imóvel muito maior do que pretendiam", lembra o executivo.
Até 2004, os bancos não trabalhavam com as incorporadoras; os juros eram de IGP-M mais 12%, as incorporadoras ofereciam crédito direto de só até três anos. Agora, bancos e incorporadoras trabalham juntos; os prazos de financiamento chegam a 30 anos e as taxas são TR (inferior ao IGP-M), mais juros de 9% a 12% ao ano. "As condições de financiamento estão levando pessoas a adiarem a compra do carro novo para comprar um imóvel. Diluída pelo alongamento dos prazos de financiamento, a mensalidade que vai pagar pelo carro fica igual à do apartamento."
Migração para a classe C
As facilidade de crédito e a estabilidade da economia aquecem a demanda. Está surgindo uma classe C muito forte: 20 milhões de pessoas deixaram as classes D e E. O crescimento da classe C afeta o cenário geral, beneficiando o setor de shopping centers, além do residencial. Em 2007, as vendas dentro dos shoppings atingiram R$ 58 bilhões, um aumento relevante em relação aos R$ 45 bilhões de 2005. Já a visitação a esses atuais paraísos do consumo passaram de 180 milhões de pessoas para 300 milhões de 2005 para 2007.
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